Erläuterungen zum Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, ein Bauwerk auf fremdem Grund und Boden zu haben. Man erhält sozusagen „Eigentum auf Zeit“. Durch notariellen Vertrag vergibt der Grundstückseigentümer ein Erbbaurecht. Es entstehen dadurch zwei Grundbücher (eines für das Grundstück, das andere für das Haus)
Auch die Bildung von Wohnungsgrundbüchern ist möglich. Man spricht dann von Wohnungserbbaurecht .
Die rechtlichen Grundlagen stehen im Erbbaurechtsgesetz - ErbbauRG . Dort ist auch die Beleihbarkeit des Erbbaurechtes, also des Gebäudes, geregelt. Im Gegensatz zur Miet- oder Pachtsituation kann der/die Erbbaurechtsnehmer/in also das Gebäude als Banksicherheit für seine Finanzierung nutzen.
Über die allgemeinrechtlichen Grundlagen hinaus ist es natürlich notwendig, dass ein individuell gestalteter Vertrag das Verhältnis zwischen Grundstückseigentümer/in und Gebäudeeigentümer/in klärt. Wie die Beiden miteinander umgehen, regelt der Erbbaurechtsvertrag.
Für den/die Erbbaurechtsgeber/in ist das Grundstück selbst durch die Abgabe des Nutzungsrechtes faktisch wertlos geworden. Wesentlich ist einzig noch der Ertragswert. Entsprechend wichtig sind für ihn/sie der Erbbauzins (nachfolgend erläutert) und vertragliche Regelungen, etwa bei Ablauf des Vertrages.
Für den/die Erbbaurechtsnehmer/in , also den/die Gebäudeinhaber/in, dagegen ist es wichtig, weitgehend frei verfügen und gestalten zu können.
Der Erbbaurechtsvertrag:
Im Alltag hat der Erbbaurechtsgeber gegenüber dem Erbbauberechtigten praktisch kein Mitbestimmungsrecht. Auf juristischer Ebene sind aber wichtige Bedingungen zu regeln:
Laufzeit : In der Regel 99 Jahre.
Erbbauzins: Grundlage für den Erbbauzins ist der Wert des Grundstückes. Davonwird ein Zinssatz von 3-4 %, je nach Lage des Grundstückes berechnet. Üblich ist es, den Zinssatz an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten (Index) nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes anzugleichen.
Kosten: Meist ist geregelt, dass der Erbbauberechtigte alle öffentlichen(Grundsteuer, Erschließungskosten) und privaten Kosten (Versicherungen) trägt.
Heimfall: Als Heimfall bezeichnet man die zwangsweise Rückgabe des Gebäudesan den Grundstückseigentümer, wenn ganz wichtige Vertragsregelungengebrochen werden, z. B. wenn der Erbbauzins länger als 2 Jahre nicht bezahlt wird, der Erbbauberechtigte in Insolvenz gerät oder gegen die vertragsgemäße Nutzung verstoßen wird. Für diesen Fall wird eine Entschädigungspflicht für das Gebäude festgelegt. Die Entschädigung liegt oftmals unter dem Verkehrswert des Gebäudes, z. B. bei 2/3 des Wertes, damit der Grundstückseigentümer nicht gezwungen ist, die vollen wirtschaftlichen Konsequenzen des Heimfalles zu tragen.
Vertragsende: Der/die Grundstückseigentümer/in wird in den überwiegenden Fällen kein Interesse daran haben, das Gebäude zu übernehmen. Deshalb wird dann meist ein neuer Vertrag abgeschlossen. Ansonsten ist auch für das Vertragsende eine Entschädigungspflicht geregelt. In der Praxis erfolgen Verlängerungen meist weit vor Zeitablauf, z. B. weil die finanzierende Bank sonst keinen neuen Renovierungskredit vergibt.
Sonstige: Ein gegenseitiges Vorkaufsrecht für Grundstück bzw. Gebäude ist üblich.
Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet das Gebäude in gutem Zustand zu erhalten. Bauliche Veränderungen und Belastungen mit Grundschulden bedürfen i. d. R. der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Dies, wie auch das Besichtigungsrecht ist in Zusammenhang mit der Entschädigungspflicht des Erbbaurechtsgebers zu sehen. Er will hier keine unkalkulierbaren Risiken eingehen. Eine kirchliche Besonderheit ist hierbei auch die Loyalitätspflicht . Dabei ist die Nutzung des Grundstücks und Gebäudes für Handlungen und Zwecke, die geeignet sind, das Ansehen der Evangelischen Kirche herabzusetzen, ausgeschlossen.
Das Erbbaurecht in der Finanzierung:
Es empfiehlt sich die Banken frühzeitig einzubinden, ihnen den Text des Erbbaurechtsvertrages zu überlassen und die Beleihungsmodalitäten zu besprechen. In der Regel ist die Belastung bis zu 80% der Baukosten unproblematisch.
